|
Покупка недвижимости с целью перепродажи Имеем в виду, что подобный «бизнес» с одним единственным апартаментом это вообще-то просто мелкая спекуляция. А бизнес — это покупка и перепродажа пакета апартаментов. И при правильной организации такой бизнес может быть не просто доходным, а очень доходным и примеры тому в Болгарии есть. При этом параллельно можно решать другие вопросы, например перевода оффшорных средств в нормальное состояние, абсолютно законно и с оплатой некоторого совсем невысокого налога. При этом можно получить статус в Болгарии — ПМЖ или гражданство. Это интересная тема для отдельной статьи, предложения частично изложены на www.bginfo.ru
Схема такого бизнеса, на самом деле, элементарна:
- Покупка апартаментов в правильном комплексе оптом на некотором этапе строительства со значительной скидкой (на «проекте» покупать рискованно, лучший вариант — после готовности крыши, когда есть уверенность в завершении проекта)
- Продажа апартаментов в розницу по цене застройщика или чуть под нее (благодаря дисконту при оптовой покупке). При этом после готовности в правильном комплексе цена от застройщика вырастает по сравнению с начальными этапами продаж. Кардинальный вариант — выкуп всех апартаментов, исключая конкуренцию, в том числе со стороны самого застройщика.
Доходность подобных операций, в пересчете на годовые, составляет 20..120% в зависимости от проекта. Это статистика собственного шестилетнего опыта в данной сфере.
Голая цифра
|
|
В проекте «Эмералд» оптовые цены апартаментов с видом на море на этажах выше второго были на начальных этапах строительства в районе 1250…1500 евро/м2.
По готовности сделки по таким апартаментам проходили при уровне цен 2200..3500 евро/м2. Осенью 2008, в разгар кризиса, проходили реальные сделки при ценах 2000..2300 евро/м2.
В проекте «Атриум» доходность перепродаж видовых апартаментов в ноябре-декабре 2008 составляла не ниже 70% на годовой базе. Цены в этом комплексе кризис вообще не затронул, реальная сделка апреля 2009 — 3100 евро/м2 за апартамент с прямым видом на море.
|
Приведенная выше «голая цифра» верна для Правильных комплексов, тех, что на первой линии с выходом на пляж. Чем дальше от моря — тем проблемнее с перепродажами. Многие проекты «там» вообще остановлены, другие застройщики устроили дешевую распродажу и продают под строительную себестоимость. Соответственно, оптовая покупка там принесла неприятный сюрприз тем, кто не просчитал правильно возможности и риски (оптовые покупатели ТАМ оказались в ситуации, когда сегодняшняя розничная цена «от застройщика» ниже их цены оптовой покупки  ). Мне известен ряд таких инвесторов, порой речь идет о весьма серьезных потерях на уровне личных трагедий. А ведь достаточно было просто прислушаться к доброму совету, основанному на опыте, логике и знании рынка.
Запомните, пригодится!
|
|
Если вы думаете, что для перепродажи выгоднее оптом купить пакет апартаментов по 300…800 евро/м2 на 5..10 линии, чем по 1300 евро/м2 на второй линии — вы грубо ошибаетесь. А самый лучший вариант покупки, который обеспечит наилучшую доходность и скорейшую перепродажу, будет на первой линии по цене около 2000 евро/м2. Дороже купил — дороже продал, не просто в абсолютных цифрах, но и в %% доходности! Это — алгебра рынка недвижимости, на этом рынке простая арифметика «больше-меньше» действует плохо. Это личный опыт, приобретенный годами успешной работы на данном рынке.
А.М.
|
|
