|
Покупка недвижимости для сдачи в аренду.
Сразу скажу: покупка одного апартамента с целью его сдачи в аренду и получения от этого дохода — действие бесперспективное абсолютно.
Экономика сдачи апартаментов в аренду
|
Я знаком с работой одной управляющей компании, сдающей апартаменты в районе Солнечного Берега в аренду. Эта компания работает с 2004 года и ежегодно сдает в аренду 40—60 собственных апартаментов. Доходность от сдачи, чистая, после вычета затрат на уборку — смену белья — текущий ремонт и проч. не превышает 5..6 % стоимости апартаментов. Иначе говоря, при том, что апартаментов сдается много и обслуживание самостоятельное, доходность получается ниже предлагаемого в настоящий момент в Болгарии банковского депозита. Эта компания занимаемся сдачей в аренду только потому, что апартаменты все равно есть (они параллельно продаются) и получение даже такого дохода позволяет оплачивать налоги на имущество, поддержку и управление, ну и кое-что все же остается. Но это, по большому счету, не бизнес! Бизнесом сдача в аренду может стать только при создании полного, замкнутого туристического цикла — от собственного турагентства с офисами продаж, в Москве например, и до организации собственной системы обслуживания в Болгарии. Тогда можно довести доходность до 10—12% годовых, что уже весьма интересно, особенно на значительных объемах. Мне известна крупная российская туристическая фирма, купившая несколько десятков апартаментов в разных комплексах (все только на 1 линии) и успешно развивающая данный бизнес.
|
Сдача одного-двух апартаментов, да еще не самостоятельно, а через болгарскую управляющую компанию, даст доходность в лучшем случае 1—2% стоимости. Или не даст ничего в случае обычном и самом распространенном. Разумеется, мои слова кардинальным образом противоречат тому, что вам будут обещать агентства недвижимости или застройщики некоторых комплексов. Вам решать, кому верить. Жизнь, по идее, должна была бы научить верить в минимальный вариант — но как знаете, я не настаиваю.
Цена аренды двухкомнатного апартамента на первой линии, например в комплексе Атриум, может достигать в сезон 150 евро/день. В Панораме — 100 евро. Продолжительность сезона сдачи — не более 90 дней. Подальше от моря, но все же с возможностью доступа, реальные цены сдачи в два-три раза ниже. В комплексах, которые находятся в километрах от моря вероятность сдачи в аренду равна нулю вне зависимости от цен (если найти чудака на покупку там еще возможно, то на отдых — исключено абсолютно).
Маленькие хитрости
|
|
Многие застройщики «гарантируют сдачу в аренду». На самом деле, это завуалированная скидка от цены апартамента. Никто, естественно, не будет заниматься сдачей вашего апартамента ни в какую аренду. Просто застройщик, если честный, выплатит фиксированную сумму «за аренду» и забудет. Некоторые даже выплачивают эту сумму авансом (!). Но эта «гарантия сдачи» распространяется только на один сезон после покупки. Далее — ваша проблема, соответственно читайте написанное выше и оценивайте шансы. Совсем уж вопиющие случаи — обещание застройщиками 10, 15 и даже 24(!) процентов годовых от сдачи купленных у них апартаментов в аренду. Если столкнулись с предложением таких вот >10% — это «шутка», без вариантов. Предлагая такое, вас не уважают абсолютно, соответственно, можете сделать выводы об этой фирме в целом. Предлагающие же 8..10% просто лукавят и не будем судить их строго.
И уже полностью анекдотический случай — на выставке в Москве, в феврале 2009, одна фирма предлагала доходность от сдачи в аренду… те самые 24%. К нашему стенду подошли посетители и спросили «А сколько вы предлагаете от аренды?». Мы скромно стали объяснять про 3..5%, на что нам сказали «Мало предлагаете, там вот ДАЮТ 24%» — и побежали, скорее заключать договор, пока дают. Такие вот ….оптимисты случаются под луной 
А.М.
|
|
